Bauhandwerkerpfandrecht: die Viermonatsfrist
Das Bauhandwerkerpfandrecht sichert die Werklohnforderung am Grundstück. Die Eintragung muss innert vier Monaten nach Vollendung der Arbeiten erfolgen (Art. 839 ZGB). Die Frist ist eine Verwirkungsfrist: Danach ist der Anspruch endgültig verloren.
Wozu das Pfandrecht dient
Wer am Bau arbeitet, hat oft keine Sicherheit für seinen Werklohn. Das Bauhandwerkerpfandrecht verschafft ihm ein Pfandrecht am Grundstück, auf dem er gearbeitet hat.
Damit steht er bei Zahlungsschwierigkeiten des Bestellers deutlich besser da als ein gewöhnlicher Gläubiger.
Die Viermonatsfrist
Massgebend ist die Vollendung der eigenen Arbeiten, nicht die Rechnungsstellung. Der genaue Zeitpunkt ist im Streitfall entscheidend und sollte dokumentiert werden.
Innerhalb der Frist muss die vorläufige Eintragung beim Gericht verlangt werden. Das Verfahren ist summarisch und geht rasch.
Auch für Subunternehmer
Subunternehmer können das Pfandrecht ebenfalls verlangen — selbst dann, wenn der Bauherr den Generalunternehmer bereits bezahlt hat. Das ist für Bauherren ein erhebliches Risiko und für Subunternehmer eine wichtige Absicherung.
Nach der vorläufigen Eintragung
Das Gericht setzt eine Frist, innert der die Forderung prosequiert werden muss — durch Klage oder Betreibung. Wird sie versäumt, fällt die Eintragung dahin.
Der Eigentümer kann die Eintragung durch hinreichende Sicherheitsleistung abwenden.
Was schiefgeht
Erstens: Die Frist wird ab Rechnungsdatum statt ab Vollendung gerechnet.
Zweitens: Die Vollendung ist nicht dokumentiert, und im Streit steht Behauptung gegen Behauptung.
Drittens: Nach der vorläufigen Eintragung wird die Prosequierungsfrist verpasst — und die ganze Sicherung ist wertlos.
Häufige Fragen
Ab wann läuft die Frist?
Ab Vollendung Ihrer Arbeiten, nicht ab Rechnungsstellung.
Gilt das auch bei Subunternehmerverhältnissen?
Ja. Auch Subunternehmer haben Anspruch auf das Pfandrecht.
Was kostet das Verfahren?
Es fallen Gerichtskosten und ein Kostenvorschuss an; die Höhe richtet sich nach dem Streitwert.
Kann der Eigentümer das verhindern?
Ja, durch hinreichende Sicherheitsleistung für die Forderung.
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