Untermiete: was erlaubt ist und was nicht
Sie dürfen ganz oder teilweise untervermieten, brauchen dafür aber die Zustimmung der Vermieterschaft. Verweigern darf sie diese nur aus drei gesetzlichen Gründen. Die Volksabstimmung vom 24. November 2024 hat die geplante Verschärfung der Untermieteregeln abgelehnt — es gilt weiterhin das bisherige Recht.
Rechtsstand: Juli 2026
Der Grundsatz: Zustimmung, aber kein Vetorecht
Untervermieten ist zulässig, wenn die Vermieterschaft zustimmt. Sie darf die Zustimmung nur verweigern, wenn Sie die Bedingungen der Untermiete nicht bekanntgeben, wenn diese Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind, oder wenn ihr aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.
Ausserhalb dieser drei Gründe ist eine Verweigerung nicht zulässig. Ein pauschales «Untermiete ist bei uns nicht erwünscht» genügt nicht.
Was Sie bekanntgeben müssen
Melden Sie schriftlich, wer einzieht, für welchen Zeitraum und zu welchem Untermietzins — inklusive dessen, was für Möblierung oder Nebenleistungen verlangt wird.
Die meisten Streitfälle entstehen nicht am Untermieten selbst, sondern daran, dass ohne Meldung untervermietet wurde. Genau das ist der Punkt, an dem eine Kündigung realistisch wird.
Der missbräuchliche Untermietzins
Sie dürfen mit der Untermiete keinen erheblichen Gewinn erzielen. Ein Zuschlag für Möblierung, Reinigung oder mitvermietete Nebenleistungen ist zulässig, ein deutlicher Aufschlag auf den reinen Mietzins nicht.
Bei kurzzeitiger Vermietung über Plattformen ist Vorsicht geboten: Wer eine Wohnung dauerhaft und gewinnorientiert weitervermietet, verlässt den Bereich der zulässigen Untermiete — unabhängig davon, was der Mietvertrag sagt.
Sie bleiben verantwortlich
Gegenüber der Vermieterschaft bleiben Sie alleinige Vertragspartei. Schäden, Lärm und ausbleibende Mietzinse der untermietenden Person gehen zu Ihren Lasten.
Schliessen Sie deshalb einen schriftlichen Untermietvertrag mit klarer Dauer, Kündigungsfrist, Zustandsübergabe und Depot. Ein mündlicher Untermietvertrag ist der häufigste Grund, warum die Rückgabe scheitert.
Der aktuelle Rechtsstand
Das Parlament hatte 2023 eine Verschärfung beschlossen: schriftliches Gesuch, schriftliche Zustimmung, erleichterte Kündigung bei Verstoss. Gegen diese Vorlage wurde das Referendum ergriffen.
Am 24. November 2024 wurde sie an der Urne abgelehnt. Es gilt damit unverändert das bisherige Recht — Zustimmung ist nötig, aber ohne die vorgesehenen Formvorschriften.
Häufige Fragen
Darf die Vermieterschaft die Untermiete generell verbieten?
Nein. Ein generelles Verbot im Vertrag geht nicht über das Gesetz hinaus. Verweigert werden darf nur aus den drei gesetzlichen Gründen.
Was passiert, wenn ich ohne Meldung untervermiete?
Das ist eine Vertragsverletzung. Nach schriftlicher Abmahnung kann die Vermieterschaft kündigen — das ist in der Praxis der häufigste Fall einer erfolgreichen Kündigung.
Wie viel Aufschlag darf ich verlangen?
Ersatz für Möblierung und tatsächliche Nebenleistungen ja, einen erheblichen Gewinn nein. Im Streitfall entscheidet die Schlichtungsbehörde.
Gilt seit der Abstimmung 2024 neues Recht?
Nein. Beide Mietrechtsvorlagen wurden am 24. November 2024 abgelehnt. Es gilt weiterhin das bisherige Recht.
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© LexWerk.ch Stand: 29.07.2026
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