Kündigung der Mietwohnung anfechten: 30 Tage
Eine Kündigung der Wohnung fechten Sie innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde an. Die Frist ist eine Verwirkungsfrist: Wer sie verpasst, verliert das Anfechtungsrecht endgültig — auch wenn die Kündigung missbräuchlich war. Massgebend ist der Empfang, nicht das Datum auf dem Schreiben.
Rechtsstand: Juli 2026
Die 30-Tage-Frist und was sie auslöst
Die Frist beginnt am Tag nach dem Empfang der Kündigung. Bei eingeschriebener Post gilt sie als empfangen, wenn Sie den Brief abholen — spätestens aber am siebten Tag nach dem erfolglosen Zustellversuch. Wer in den Ferien war, kann sich darauf nicht berufen.
Eingereicht werden muss bei der Schlichtungsbehörde am Ort der Liegenschaft, nicht bei der Verwaltung. Es genügt, dass das Gesuch am letzten Tag der Post übergeben wird.
Wann eine Kündigung formell ungültig ist
Für Wohn- und Geschäftsräume braucht es das amtliche Formular des Kantons. Fehlt es, ist die Kündigung nichtig — sie entfaltet gar keine Wirkung, und zwar unbefristet.
Bei einer Familienwohnung muss die Kündigung beiden Ehegatten oder eingetragenen Partnern separat zugestellt werden, auch wenn nur eine Person den Vertrag unterschrieben hat. Ein einziges Schreiben an beide genügt nicht.
Wann eine Kündigung missbräuchlich ist
Missbräuchlich ist eine Kündigung, die gegen Treu und Glauben verstösst. Das Gesetz nennt Beispiele: die Rachekündigung, weil Sie Ansprüche geltend gemacht haben; die Kündigung während eines laufenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens und in den drei Jahren danach; die Kündigung, um Sie zu einem Vertragsänderung zu bewegen, die Sie abgelehnt haben.
Auch eine Kündigung ohne erkennbares Interesse kann missbräuchlich sein. Sie dürfen jederzeit die Begründung verlangen — die Vermieterschaft muss sie liefern. Eine nachgeschobene oder wechselnde Begründung schwächt ihre Position erheblich.
Anfechten oder erstrecken — oder beides
Anfechtung und Erstreckung sind zwei verschiedene Dinge. Die Anfechtung will die Kündigung beseitigen, die Erstreckung nur mehr Zeit zum Ausziehen. Beide Begehren laufen über dieselbe 30-Tage-Frist und dieselbe Schlichtungsbehörde.
In der Praxis stellt man oft beides zugleich: in erster Linie Aufhebung der Kündigung, eventualiter Erstreckung. Wer nur anficht und verliert, steht ohne zusätzliche Zeit da.
Was das Verfahren kostet
Das Schlichtungsverfahren in Mietsachen ist kostenlos. Sie tragen kein Kostenrisiko für Gerichtsgebühren, auch wenn Sie unterliegen. Anwaltskosten fallen nur an, wenn Sie sich vertreten lassen — Anwaltszwang besteht nicht.
Die Behörde lädt beide Seiten zu einer Verhandlung. Viele Fälle enden dort mit einem Vergleich, oft mit einem vereinbarten Auszugstermin.
Die häufigsten Fehler
Der teuerste Fehler ist das Zuwarten. Wer zuerst mit der Verwaltung verhandelt und dabei die 30 Tage verstreichen lässt, hat kein Druckmittel mehr.
Ebenso häufig: das Gesuch geht an die Verwaltung statt an die Schlichtungsbehörde. Und: Es wird nur angefochten, ohne eventualiter Erstreckung zu verlangen.
Häufige Fragen
Was passiert, wenn ich die 30 Tage verpasse?
Die Kündigung wird rechtsgültig, und zwar auch dann, wenn sie missbräuchlich war. Es bleibt nur noch die Erstreckung — und auch die läuft über dieselbe Frist. Fehlt das amtliche Formular, ist die Kündigung dagegen nichtig; darauf können Sie sich jederzeit berufen.
Muss die Vermieterschaft die Kündigung begründen?
Nicht von sich aus, aber auf Verlangen. Sie dürfen die Begründung schriftlich einfordern. Wird keine oder eine offensichtlich vorgeschobene genannt, spricht das im Verfahren gegen die Vermieterschaft.
Kostet mich das Anfechten etwas?
Das Schlichtungsverfahren in Mietsachen ist kostenlos. Nur wenn Sie sich anwaltlich vertreten lassen, entstehen Ihnen Kosten.
Muss ich während des Verfahrens ausziehen?
Nein. Solange über die Anfechtung nicht entschieden ist, läuft das Mietverhältnis weiter, und Sie zahlen den Mietzins wie bisher.
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© LexWerk.ch Stand: 29.07.2026
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