Die Schlichtungsbehörde in Mietsachen: Ablauf
Vor fast jedem Mietprozess steht die Schlichtungsbehörde. Das Verfahren in Mietsachen ist kostenlos, es gibt keinen Anwaltszwang, und die Behörde ist paritätisch mit Vertretungen beider Seiten besetzt. Einigen sich die Parteien nicht, erhalten Sie die Klagebewilligung — damit können Sie innert drei Monaten ans Gericht.
Rechtsstand: Juli 2026
Wann Sie hin müssen und wann hin wollen
Für Anfechtung, Erstreckung, Mietzinssenkung, Nebenkosten und Depot ist die Schlichtungsbehörde am Ort der Liegenschaft zuständig. Bei Kündigungsanfechtung und Erstreckung gilt die 30-Tage-Frist ab Empfang der Kündigung.
Auch ohne Frist lohnt der Gang oft: Das Verfahren ist kostenlos und schnell, und ein grosser Teil der Fälle endet mit einem Vergleich.
Das Gesuch
Ein Formular genügt, viele Behörden stellen es online bereit. Nennen Sie die Parteien, das Mietobjekt, Ihr Begehren und eine kurze Begründung. Legen Sie Mietvertrag, das strittige Schreiben und Ihre Belege bei.
Formulieren Sie das Begehren konkret: nicht «Ich bin nicht einverstanden», sondern «Die Kündigung vom … sei aufzuheben; eventualiter sei das Mietverhältnis um … zu erstrecken».
Die Verhandlung
Beide Seiten müssen grundsätzlich persönlich erscheinen. Die Behörde hört an, stellt Fragen und sucht eine Einigung — sie urteilt nicht, sondern vermittelt.
Bringen Sie Ihre Unterlagen geordnet mit und rechnen Sie damit, dass ein Vergleichsvorschlag kommt. Sie dürfen Bedenkzeit verlangen; unterschreiben Sie nichts unter Druck. Ein Vergleich vor der Schlichtungsbehörde ist vollstreckbar wie ein Urteil.
Urteilsbefugnis und Entscheidvorschlag
Die Schlichtungsbehörde kann in bestimmten Fällen selbst entscheiden, wenn die klagende Partei das beantragt, und sie kann bis zu einem bestimmten Streitwert einen Entscheidvorschlag unterbreiten. Dieser wird verbindlich, wenn ihn niemand fristgerecht ablehnt.
Die massgebenden Streitwertgrenzen wurden mit der ZPO-Revision per 1. Januar 2025 angehoben. Die Behörde teilt Ihnen mit, was in Ihrem Fall gilt.
Klagebewilligung und weiter ans Gericht
Kommt keine Einigung zustande, erhält die klagende Partei die Klagebewilligung. Sie ist drei Monate gültig — danach müsste das ganze Verfahren neu beginnen.
Das Gerichtsverfahren ist nicht mehr kostenlos. Prüfen Sie deshalb vor dem Weiterzug nüchtern, was der Streit wert ist und wie die Beweislage aussieht.
Häufige Fragen
Kostet die Schlichtung etwas?
In Mietsachen ist das Verfahren kostenlos. Nur eine anwaltliche Vertretung, die nicht vorgeschrieben ist, kostet Sie etwas.
Brauche ich eine Anwältin oder einen Anwalt?
Nein. Es besteht kein Anwaltszwang. Ein sauber formuliertes Gesuch und geordnete Belege sind wichtiger als eine Vertretung.
Muss ich persönlich erscheinen?
Grundsätzlich ja. Wer unentschuldigt fernbleibt, riskiert Säumnisfolgen und seit der ZPO-Revision zusätzlich eine Ordnungsbusse.
Wie lange gilt die Klagebewilligung?
Drei Monate. Wird in dieser Zeit nicht geklagt, fällt sie dahin und das Schlichtungsverfahren müsste neu durchlaufen werden.
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Im Detail
Dieser Artikel gibt den Überblick. Die einzelnen Schritte sind hier ausführlich erklärt:
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© LexWerk.ch Stand: 29.07.2026
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