Geschäftsräume kündigen: sechs Monate und der richtige Termin
Geschäftsräume können mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, und zwar auf einen ortsüblichen Termin oder — wenn kein solcher besteht — auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer (Art. 266d OR). Der Vertrag kann längere Fristen und andere Termine vorsehen. Für befristete Verträge gilt die Regel nicht: Sie enden ohne Kündigung.
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Die gesetzliche Regel und ihre Grenzen
Für Geschäftsräume sieht das Gesetz eine Kündigungsfrist von sechs Monaten vor (Art. 266d OR). Gekündigt werden kann auf einen ortsüblichen Termin; besteht kein solcher, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer.
Diese Regel ist dispositiv nach oben: Der Mietvertrag darf längere Fristen und feste Termine vereinbaren. Kürzere Fristen zulasten der Mieterschaft sind dagegen nur begrenzt zulässig. Der erste Blick gilt deshalb immer dem Vertrag, nicht dem Gesetz.
Was ein ortsüblicher Termin ist
Ortsübliche Kündigungstermine sind örtlich verankert und unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde. Wo sie bestehen, ist die Kündigung nur auf diese Termine hin möglich.
Wer den Termin verfehlt, hat nicht ungültig gekündigt: Die Kündigung wirkt in aller Regel auf den nächstmöglichen Termin. Das kann bedeuten, dass das Mietverhältnis Monate länger dauert als geplant — mit entsprechender Mietzinspflicht.
Form und Zugang entscheiden
Die Kündigung der Vermieterseite bedarf bei Geschäftsräumen des amtlich genehmigten Formulars (Art. 266l Abs. 2 OR). Fehlt es, ist die Kündigung nichtig. Die Mieterseite kann formlos schriftlich kündigen.
Massgebend ist der Zugang, nicht der Versand. Die Kündigung muss der Gegenseite spätestens am letzten Tag vor Fristbeginn zugehen. Bei eingeschriebener Sendung, die nicht abgeholt wird, gilt sie in der Regel am letzten Tag der Abholfrist als zugegangen — wer knapp plant, verliert einen ganzen Termin.
Anfechtung und Erstreckung gibt es auch hier
Auch bei Geschäftsräumen kann eine Kündigung wegen Missbräuchlichkeit angefochten werden, und zwar innert dreissig Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde (Art. 271 ff. und Art. 273 Abs. 1 OR).
Ebenso ist eine Erstreckung des Mietverhältnisses möglich, für Geschäftsräume bis zu sechs Jahre (Art. 272b Abs. 1 OR). Das Gesuch ist innert derselben dreissig Tage zu stellen. Wer diese Frist verpasst, verliert beide Möglichkeiten.
Der befristete Vertrag folgt anderen Regeln
Ein befristeter Mietvertrag endet ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer (Art. 266 Abs. 1 OR). Eine Kündigungsfrist gibt es dort nicht — dafür auch keine Möglichkeit, vorzeitig auszusteigen.
Wer früher raus will, ist auf eine Nachmieterlösung angewiesen: Wird eine zumutbare, zahlungsfähige Person gestellt, die den Vertrag zu gleichen Bedingungen übernimmt, endet die Zahlungspflicht (Art. 264 OR). Diese Bestimmung wird bei Geschäftsräumen häufig übersehen.
Häufige Fragen
Gilt die Sechsmonatsfrist auch für einen Parkplatz oder ein Lager?
Nur, wenn es sich um eine unbewegliche Sache handelt, die als Geschäftsraum dient. Für separat gemietete Parkplätze und andere Einrichtungen gilt eine kürzere gesetzliche Frist (Art. 266e OR). Massgebend ist, ob die Nebensache Teil des Geschäftsmietvertrags ist.
Was, wenn der Vertrag eine kürzere Frist vorsieht?
Abweichungen zugunsten beider Seiten sind bei Geschäftsräumen weitgehend zulässig, weil der Schutz weniger dicht ist als bei Wohnräumen. Eine vertraglich vereinbarte kürzere Frist ist deshalb in der Regel wirksam — sie sollte aber genau gelesen werden.
Muss die Kündigung begründet werden?
Nein, aber auf Verlangen ist sie zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR). Eine verweigerte oder nachgeschobene Begründung kann im Anfechtungsverfahren gegen die kündigende Partei sprechen.
Wie wird die Frist berechnet?
Rückwärts vom Kündigungstermin. Bei sechs Monaten Frist und einem Termin Ende September muss die Kündigung spätestens Ende März zugegangen sein. Der Zugang zählt, nicht der Poststempel.
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© LexWerk.ch Stand: 01.08.2026
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