Stockwerkeigentum: Reglement, Beschlüsse, Anfechtung
Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung können innert eines Monats ab Kenntnis angefochten werden. Welche Mehrheit für einen Beschluss nötig war, hängt vom Gegenstand ab: gewöhnliche Verwaltung, nützliche oder luxuriöse bauliche Massnahmen folgen unterschiedlichen Quoren.
Was das Reglement leistet
Das Gesetz regelt das Stockwerkeigentum nur grob. Das Reglement konkretisiert: Nutzung der gemeinschaftlichen Teile, Kostenverteilung, Ablauf der Versammlung, Befugnisse der Verwaltung.
Ein klares Reglement verhindert die wiederkehrenden Streitigkeiten über Zuständigkeiten und Kosten.
Beschlussquoren
Für gewöhnliche Verwaltungshandlungen genügt in der Regel die einfache Mehrheit. Nützliche bauliche Massnahmen verlangen eine qualifizierte Mehrheit, luxuriöse sogar Einstimmigkeit oder die Zustimmung der Betroffenen.
Wird das falsche Quorum angewendet, ist der Beschluss anfechtbar.
Die Monatsfrist für die Anfechtung
Ein Beschluss kann innert eines Monats ab Kenntnis angefochten werden. Die Frist ist eine Verwirkungsfrist.
Wer an der Versammlung anwesend war, hat ab dem Beschluss Kenntnis. Abwesende erfahren es mit dem Protokoll — deshalb ist der Protokollversand für den Fristenlauf bedeutsam.
Kostenverteilung
Grundsätzlich wird nach Wertquoten verteilt. Das Reglement kann für einzelne Kostenarten abweichende Schlüssel vorsehen, etwa nach Verbrauch.
Streit entsteht regelmässig bei Sanierungen: Ob eine Massnahme werterhaltend oder wertvermehrend ist, entscheidet über das Quorum und teils über die Verteilung.
Was schiefgeht
Erstens: die Monatsfrist verstreicht, während man noch mit der Verwaltung verhandelt.
Zweitens: Man stimmt zu und ficht später an. Wer zustimmt, kann den Beschluss in aller Regel nicht mehr anfechten.
Drittens: Das Protokoll wird nicht geprüft. Ein unrichtig protokollierter Beschluss ist schwer zu korrigieren.
Häufige Fragen
Wie lange habe ich für die Anfechtung?
Einen Monat ab Kenntnis des Beschlusses.
Muss ich dagegen gestimmt haben?
Nicht in jedem Fall Voraussetzung, aber es stärkt die Position erheblich. Ein Protokollvermerk ist sinnvoll.
Wer trägt die Kosten einer Sanierung?
Grundsätzlich alle nach Wertquoten, soweit das Reglement nichts anderes vorsieht.
Kann die Verwaltung allein entscheiden?
Nur im Rahmen der ihr übertragenen Befugnisse. Darüber hinaus braucht es einen Beschluss der Versammlung.
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