Mangel in der Mietwohnung: melden und Mietzins hinterlegen
Melden Sie den Mangel schriftlich und setzen Sie eine angemessene Frist zur Behebung. Bleibt die Vermieterschaft untätig, können Sie den Mietzins bei der vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen — aber nur nach vorheriger schriftlicher Androhung. Wer stattdessen einfach weniger zahlt, gerät in Zahlungsverzug und riskiert die Kündigung.
Rechtsstand: Juli 2026
Zuerst melden, immer schriftlich
Die Mängelmeldung ist der Ausgangspunkt für alles Weitere. Sie muss den Mangel konkret beschreiben — nicht «Schimmel im Bad», sondern wo, seit wann, wie gross, mit Fotos.
Schreiben Sie eingeschrieben und setzen Sie eine angemessene Frist. Was angemessen ist, hängt vom Mangel ab: Bei ausgefallener Heizung im Winter sind es Tage, bei einem kosmetischen Mangel Wochen.
Welche Rechte Sie haben
Bei einem Mangel, den Sie nicht zu verantworten haben, können Sie Behebung verlangen, eine Herabsetzung des Mietzinses für die Dauer des Mangels, Schadenersatz bei Verschulden der Vermieterschaft und — bei schweren Mängeln — die fristlose Kündigung.
Die Herabsetzung bemisst sich am Ausmass der Beeinträchtigung. Für typische Mängel haben die Gerichte Erfahrungswerte entwickelt; die Schlichtungsbehörde kennt sie.
Hinterlegung: der einzige sichere Weg
Sie dürfen den Mietzins nicht einfach kürzen. Das Gesetz gibt Ihnen stattdessen die Hinterlegung: Sie zahlen den vollen Mietzins, aber an die kantonale Hinterlegungsstelle statt an die Vermieterschaft.
Drei Schritte, in dieser Reihenfolge: Mangel melden mit Frist. Nach fruchtlosem Ablauf schriftlich androhen, dass Sie ab dem nächsten Zins hinterlegen werden. Erst dann hinterlegen. Wer die Androhung überspringt, hinterlegt ungültig — und ist im Zahlungsverzug.
Die Sechzig-Tage-Falle
Nach der ersten Hinterlegung müssen Sie innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde ein Gesuch einreichen. Tun Sie das nicht, wird das hinterlegte Geld der Vermieterschaft ausbezahlt, als hätten Sie normal gezahlt.
Die Hinterlegung ist also kein Dauerzustand, sondern ein Druckmittel mit eingebautem Verfallsdatum.
Wenn Sie den Mangel selbst verursacht haben
Für Schäden aus normalem Gebrauch haftet die Vermieterschaft, für übermässige Abnutzung und eigenes Verschulden Sie. Kleiner Unterhalt — Ersatz von Duschschläuchen, Dichtungen, Glühbirnen — geht ohnehin zu Ihren Lasten.
Schimmel ist der häufigste Streitfall. Er kann bauliche Ursachen haben oder vom Lüftungsverhalten kommen. Dokumentieren Sie deshalb früh und lassen Sie im Zweifel eine Fachperson beiziehen.
Häufige Fragen
Darf ich den Mietzins einfach kürzen?
Nein. Eigenmächtige Kürzung ist Zahlungsverzug und kann zur Kündigung nach Art. 257d OR führen. Der richtige Weg ist die Hinterlegung nach vorheriger schriftlicher Androhung.
Wie hoch fällt die Herabsetzung aus?
Das hängt vom Ausmass der Beeinträchtigung ab. Für gängige Mängel gibt es Erfahrungswerte der Gerichte — von wenigen Prozent bei kleineren Beeinträchtigungen bis zu erheblichen Anteilen bei Unbewohnbarkeit einzelner Räume.
Was, wenn der Mangel schon beim Einzug bestand?
Halten Sie ihn im Antrittsprotokoll fest. Mängel, die dort nicht vermerkt sind, werden Ihnen beim Auszug oft angelastet. Fehlt das Protokoll, melden Sie die Mängel innert weniger Tage schriftlich nach.
Wie lange darf ich hinterlegen?
Bis zum Entscheid — aber Sie müssen innert 30 Tagen nach der ersten Hinterlegung das Gesuch bei der Schlichtungsbehörde einreichen, sonst geht das Geld an die Vermieterschaft.
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Im Detail
Dieser Artikel gibt den Überblick. Die einzelnen Schritte sind hier ausführlich erklärt:
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© LexWerk.ch Stand: 29.07.2026
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