Nebenkostenabrechnung prüfen und beanstanden
Verrechnet werden dürfen nur Nebenkosten, die im Mietvertrag ausdrücklich und einzeln aufgeführt sind. Eine Pauschale «Nebenkosten» ohne Aufzählung genügt nicht. Sie haben jederzeit Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege. Beanstanden Sie eine Abrechnung schriftlich, sobald Sie sie erhalten — Rückforderungen verjähren.
Rechtsstand: Juli 2026
Was überhaupt verrechnet werden darf
Nebenkosten sind Auslagen für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen: Heizung, Warmwasser, Hauswartung, Allgemeinstrom, Kehricht, Lift, teilweise Verwaltungsaufwand.
Entscheidend ist die Vereinbarung. Was nicht im Vertrag steht, ist im Mietzins enthalten und darf nicht zusätzlich verrechnet werden. Ein pauschaler Verweis auf «übliche Nebenkosten» reicht nach der Rechtsprechung nicht — die einzelnen Positionen müssen genannt sein.
Was nie zu Ihren Lasten geht
Unterhalt und Reparaturen an der Substanz sind Sache der Vermieterschaft, nicht Nebenkosten. Dasselbe gilt für Amortisationen, Rückstellungen für künftige Erneuerungen, Gebäudeversicherung, Liegenschaftssteuern und Hypothekarzinsen.
Häufiger Streitpunkt ist der Ersatz von Geräten: Die Reparatur der Waschmaschine kann Nebenkosten sein, ihr Ersatz ist Unterhalt.
Belegeinsicht verlangen
Sie dürfen die Originalbelege einsehen — Rechnungen, Verteilschlüssel, Verbrauchsdaten. Die Vermieterschaft muss Ihnen die Einsicht ermöglichen; sie darf sie nicht durch Kopien zu Kostenfolge ersetzen.
Verlangen Sie die Einsicht schriftlich und mit Frist. Wird sie verweigert, ist das ein starkes Argument in der Schlichtung: Wer seine Abrechnung nicht belegen kann, kann sie nicht durchsetzen.
Die Abrechnung Position für Position prüfen
Prüfen Sie vier Dinge. Erstens: Steht jede Position so im Mietvertrag? Zweitens: Stimmt der Verteilschlüssel und ist er über die Jahre gleich geblieben? Drittens: Gibt es Ausreisser gegenüber dem Vorjahr, die niemand erklärt? Viertens: Betrifft die Rechnung wirklich die Abrechnungsperiode?
Vergleichen Sie mindestens drei Jahre nebeneinander. Auffälligkeiten zeigen sich fast immer erst im Zeitverlauf.
Beanstanden und zurückfordern
Beanstanden Sie schriftlich, sobald Sie die Abrechnung erhalten, und zahlen Sie den unbestrittenen Teil. Nennen Sie die einzelnen Positionen und Ihre Begründung.
Zu viel bezahlte Nebenkosten können Sie zurückfordern. Warten Sie damit nicht: Rückforderungsansprüche verjähren, und je länger eine Praxis unbeanstandet läuft, desto schwieriger wird die Korrektur.
Häufige Fragen
Muss die Abrechnung detailliert sein?
Ja. Eine Abrechnung, die nur eine Summe nennt, ist nicht prüfbar. Sie können eine aufgeschlüsselte Abrechnung und Einsicht in die Belege verlangen.
Was ist bei einer Nebenkostenpauschale anders?
Bei einer Pauschale gibt es keine Abrechnung und keine Nachzahlung — aber auch keine Rückerstattung. Die Pauschale muss im Vertrag klar als solche bezeichnet sein.
Bis wann muss abgerechnet werden?
Das Gesetz nennt keine starre Frist, üblich ist jährlich. Eine stark verspätete Abrechnung schwächt die Position der Vermieterschaft, insbesondere wenn Belege nicht mehr vorliegen.
Kann ich die Zahlung verweigern?
Den unbestrittenen Teil sollten Sie zahlen. Für den bestrittenen Teil beanstanden Sie schriftlich und lassen die Sache nötigenfalls durch die Schlichtungsbehörde klären.
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© LexWerk.ch Stand: 29.07.2026
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